Экономика

Москва, 10 фев, среда


Риски «у. е»

«Expert Online» 28 янв 2016

Из очень высокой волатильности рубля валютные риски реализуются не только в экспортно-импортных операциях, а и в отношениях между резидентами. Наиболее известным проблемной сферой стала валютная ипотека, где государству пришлось прийти на помощь заемщикам. Теперь вышли на поверхность острые проблемы в отношениях между арендаторами и арендодателями коммерческой недвижимости.

Представители сектора недвижимости собрали в Москве пресс-конференцию по поводу принятого еще в конце декабря решения Арбитражного суда, которое с их точки зрения может «обрушить рынок недвижимости». Это решение, которым Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск компании «Вымпелком» к арендодателю - компании «Тизприбор» о внесении изменений в договор аренды. Договор был заключен в валюте. Суд разрешил оплачивать аренду по льготному курсу в диапазоне от 30 до 42 рублей за доллар. Тем самым признав по сути выведение рубля в свободное плавание в ноябре 2014 года, что привело к его резкой девальвации, достаточным основанием для изменения договора аренды, оплата в котором происходит в валюте.

Сейчас арендодатель «Вымпелкома» намерен подать апелляционную жалобу на данное решение суда, одновременно участники рынка аренды тщательно следят за ситуацией. По мнению арендодателей, это может стать опасным для рынка прецедентом. С точки зрения же арендаторов, очевидно, это решение следует воспринимать только положительно.

Валютные оковы

Председателя правления компании сектора коммерческой недвижимости O1 Properties Дмитрия Минца, «если решение суда вступит в законную силу и апелляция не будет выиграна, каждый из собственников-арендодателей недвижимости может получить по 200-300 подобных исков в суд», - отмечает Минц. «Создание такого прецедента обрушит рынок недвижимости, потом пострадают банки», - соглашается координатор клуба инвесторов Москвы, председатель совета директоров компании «Гута-Девелопмент» Артем Кузнецов. Он полагает, что компании сектора недвижимости могут начать не платить по банковским кредитам из-за того, что арендная плата уменьшится в два раза.

Данное дело, ставшее предметом громкой огласки, показывает, насколько широко до сих пор распространена практика выражать стоимость квадратного метра арендуемой площади не в рублях, а в иностранной валюте. По данным консалтинговой компании на рынке недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), на московском рынке офисной недвижимости от 50% до 70% договоров аренды заключены в валюте. «Потери сектора коммерческой недвижимости могут составить 600-700 млн долларов и порядка 6-7 млрд долларов в капитализации», - подсчитал региональный директор JLL Евгений Семенов, оценивая последствия арбитражного решения по делу «Вымпелкома». И в этом случае «не стоит ожидать, что иностранный капитал будет рассматривать этот сектор для инвестиций. Репутационные риски могут привести к плачевным последствиям. Проблемы будут у всех собственников коммерческой недвижимости», - отмечает Семенов.

«Объем валютных кредитов в секторе коммерческой недвижимости составляет порядка 30-40 млрд долларов. Если представить, что эти суммы начнут вымываться из банковской системы, то это неминуемо приведет к катастрофическим последствиям в банковском секторе», - отмечает исполнительный директор в России и СНГ Valartis Group, член инвестиционного комитета EPH Александр Николаев (в структуру компании входит «Тизприбор"). По его словам, власть заинтересована прежде всего в стабильности экономической, а стабильность банковской системы первой идет в этом списке.

 «Подобного рода ошибки очень легко могут экстраполироваться и на банковский сектор. Когда мы поймем, что мы подложили бомбу, можно будет исправлять ошибки. Подобного рода ошибки могут очень дорого обходиться. Абсолютно согласен с девелоперами», - отметил глава Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян.

Таким образом, арендодатели, оказывается, закредитованы в валюте и сами несут  примерно те же риски, что и их арендаторы. Разумеется, это не может касаться всех арендодателей. Что касается аргументов о том, что при переходе с валютных на рублевые договоры к нам не пойдут иностранные девелоперы, то эта позиция выглядит не вполне оправданной. Приходишь на национальный рынок другой страны – рассчитывай свои операции в ее валюте. Расчеты в иностранной валюте в РФ между резидентами запрещены, в розничной торговле запрещено и весьма популярное когда-то установление цен в условных единицах - «у.е,» (в настоящее время действуют положения 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле от 10.12.2003»). На арендном же рынке «у.е.» правят бал до сих пор.

Арендаторы и ипотечники

Что касается решения суда, то, уверен профессор, доктор юридических наук, заслуженный юрист России Иван Соловьев, это видение правовой коллизии, возникшей по инициативе крупного сотового оператора, глазами одного человека - судьи, который собственно и выносил его. Совершенно не факт, считает он, что в апелляционной инстанции эту коллизию (если она есть на самом деле) увидят точно также. К тому же право у нас не прецедентное, поэтому единичное решение, которое не вступило в силу, по идее не должно «обрушить рынок аренды недвижимости».

Но сам факт его вынесения заставляет задуматься о многом, говорит Иван Соловьев. Например о том, было бы это решение таким же, если истцом выступало бы простое и совершенно нересурсное ООО «Ромашка»? И как же надо было испортить отношения между арендатором и арендодателем, что перевести спор в судебную плоскость? Ведь большинство арендаторов договариваются с хозяевами площадей о дисконтах, многие каждый месяц заключают допсоглашения, условия которых учитывают и плавающий курс, и интересы обеих сторон.

Что касается валютных ипотечных заемщиков, то, полагает Соловьев, государство уже изрядно помогло им, выделив как определенные средства, так и проведя соответствующую работу с финансово-кредитными учреждениями в целях создания для данной категории граждан более или менее комфортных условий дальнейшего существования и постепенного погашения задолженности. Перспективы использования в качестве аналогии состоявшегося в первой инстанции решения по договору аренды, заключенному в иностранной валюте, в данном случае бесперспективно, поскольку аренда и купля-продажа действительно являются разными по правовой природе отношениями.

Ну а в случае, если состоявшееся решение выстоит в последующих инстанциях, то оно вполне может приводиться в качестве аргумента в аналогичных исках, которые конечно же не замедлят появиться. Однако не факт, что все судьи будут учитывать его, так как нормы законы этого не предписывают. «Думаю, что появится много абсолютно противоположных решений, что, если разобраться, будет ничем иным, как мощным коррупциогенным фактором», – заключает профессор.

Данное решение довольно спорное, считает и адвокат компании "Деловой фарватер" Сергей Литвиненко. С правовой точки зрения были очень маленькие шансы на его принятие, поэтому сейчас наиболее вероятно, что в будущем это решение удачно оспорят. Сейчас оно было принято, потому что суд посчитал, что действия финансовых властей в ноябре 2014 года по выведению рубля в свободное плавание, приведшие к резкой девальвации рубля, являются достаточным основанием для изменения договора аренды.

Скорее всего, полагает Литвиненко, прецедентом данное дело не станет. В первую очередь по тому, что в РФ не прецедентное право. А это значит, что решение одного отдельно взятого суда вполне может остаться единственным случаем, а другие суды будут принимать противоположные решения. При этом очень велики шансы, что апелляция окажется успешной и данное решения суда будет отменено. Это довольно распространенное явление для российской судебной системы.

В то же время сравнение арендаторов и ипотечников, по мнению эксперта, вполне корректно. По сути ипотечники также являются арендаторами до момента полного погашения кредита, ведь имеют все шансы потерять квартиру при просрочке выплат. Единственная существенная разница между валютными ипотечниками и арендаторами в том, что в первом случае одной из сторон договора является банк, а во втором случае банк напрямую не задействован. Но это не существенная разница с экономической точки зрения. Уже были попытки судебного оспаривания договоров валютных ипотечных  кредитов, но они провалились.

Запрет возможен, но только в принципе

Вообще, рассказывает Иван Соловьев, заключать договоры аренды коммерческой недвижимости в валюте традиция очень давняя. Она отражает валютные риски в условиях экономической нестабильности. Причем были периоды, когда доллар рос и арендодатели условно были в выигрыше, но были моменты, когда рубль укреплялся и долларовый эквивалент арендной платы сжимался. В любом случае, даже при существенном обесценивании национальной валюты арендаторам и арендодателям удается находить общий язык путем переговоров и закрепления некой суммы, которая устраивает обе стороны.

«Не думаю, – говорит юрист, – что все арендодатели упорно пересчитывают суммы по текущему курсу, а арендаторы послушно все это платят. Ведь рынок аренды коммерческой недвижимости находится, мягко говоря, не на самом пике и желающие всегда могут найти более выгодное по цене предложение, если хозяева помещений не идут на уступки». Конечно, в России цены должны устанавливаться в национальной валюте - рубле. Но участники экономических отношений хотят иметь некую подушку безопасности в условиях его нестабильности и чрезмерной зависимости от нефтяных котировок. При этом представляется, что запрет устанавливать цены в валюте приведет к появлению иных эквивалентов, привязанных либо к курсу доллара или евро или к иным стабильным рыночным инструментам. 

В любом случае, считает Иван Соловьев, цены на аренду коммерческой недвижимости регулирует и диктует рынок, соотношение спроса и предложения, местоположения объекта, возможностей арендодателя и т.д. Многие хозяева помещений понимают, что чрезмерное упорство приведет к потере арендатора, а популярную пословицу о том, что жадность рождает бедность, тоже никто не отменял. И если что то не устраивает одну из сторон сделки, то всегда можно либо договориться либо найти нужное предложение. Которых, кстати, сейчас хоть отбавляй.

Маловероятно, что валютные ипотечные кредиты законодательно запретят, считает адвокат Сергей Литвиненко. Пока явных признаков такого решения нет. Можно ожидать увеличения исков от валютных арендаторов, но в ближайший год это явление не станет массовым. Рынок будет ждать решения вышестоящих инстанций по делу «Вымпелкома».  

Нельзя при этом, добавляет он, Сергей Литвиненко, однозначно сказать, что люди сидят на таких договорах, потому что арендодатели не дают им с них "слезть". Это не всегда так. К тому же многие договоры аренды в валюте заключались еще до того, как начались проблемы с курсами. Здесь во многих случаях ситуация такая же, как и с ипотечниками, для которых проблемы стали неожиданностью.

Управа на арендодателей – это только судебные иски. Жаловаться в органы или другие ведомства на них бесполезно, поскольку они ничего не нарушили. Можно только в судебном порядке попытаться изменить условия договора.

Но маловероятно, считает Сергей Литвиненко, что рынок недвижимости обрушится из-за данного судебного решения по делу Вымпелкома. Обрушиться он может, только если количество клиентов сильно сократится, но этого не произойдет. Вообще вряд ли стоит ожидать существенных изменений на рынке недвижимости в краткосрочной перспективе одного года.

Запрет номинирования договоров в валюте возможен на законодательном уровне, он ничего не нарушит, отмечает эксперт. Но для этого нужны соответствующие поправки. Вероятность их внесения очень низкая. Никто сейчас не занимается разработкой подобного законопроекта и даже о подобных планах информации нет.




    Реклама

    Антон Новодережкин/ТАСС

    Малый бизнес

    Транснациональные компании уничтожили несетевую розницу

    Несмотря на мощное сопротивление российского делового сообщества, власти Москвы начали снос 104 столичных зданий, в которых располагались, главным образом, торговые точки и общепит. Вразумительных объяснений, кроме рассуждений о потенциальной опасности сооружений в случае ЧС, мэрия не дает. В свою очередь, эксперты «Деловой России» называют это победой транснациональных компаний, лишающей Москву 15 тысяч рабочих мест и 27 млрд рублей в год

    AP/TASS

    Новый чемпион мировой экономики

    Титул наиболее быстро развивающейся большой экономики отныне принадлежит Индии. Индийская экономика обошла китайскую по темпам роста. Впрочем, так же, как в случае с Поднебесной, у некоторых экономистов существуют сомнения в точности статистических данных

    Арабский капитал встал на рейде

    Эмиратская компания DP World подписала соглашение с РФПИ о создании СП, которое инвестирует в российские порты до 2 млрд долларов. Успешная реализация этой сделки позволит прервать череду целой серии не слишком удачных вложений арабских инвесторов в нашу портовую инфраструктуру




    Реклама