Москва, 05 фев, пятница


Без стимуляции не устоит

25 янв 2016

Перепроизводство, дефицит финансирования, угроза отмены программы субсидирования ипотечных ставок — далеко не полный перечень проблем рынка жилищного строительства. Новые законодательные меры только обострят ситуацию

Рынок недвижимости сегодня определяют несколько основных трендов. Во-первых, снижение платежеспособного спроса из-за падения доходов населения и одновременный, очень стремительный рост предложения. Эта ситуация с небольшими корректировками характерна прак­тически для всех крупных городов страны. Во-вторых, резкое снижение объемов ипотечного кредитования, которое годами обеспечивало строительной отрасли рост, и сокращение проектного финансирования. В-третьих, законодательные новшества, которые, по убеждению участников строительного рынка, нисколько не облегчат положение дел в отрасли. Вот примерная история болезни рынка жилой недвижимости, с которой мы будем иметь дело в 2016 году.

Все это несколько напоминает кризис 2008–2009 годов, но что-то подсказывает, что дальнейшее поведение рынка окажется совсем иным. Быстрого восстановления не произойдет. Проблемы будут усугубляться, и отрасль продолжит затяжное путешествие вниз, вслед за экономикой страны.

Обратная сторона роста

В 2015 году в Новосибирске введено 1,73 млн кв. метров нового жилья, из которых 1,51 млн кв. метров — доля многоквартирных домов. Это 133 новостройки с 30 834 квартирами. Большую часть жилого фонда составляют каркасные дома — 42%. Панельное домостроение занимает 40%, кирпичное — 12%, монолитное и сборно-монолитное — 6%. Львиная доля квартир в новых домах — однокомнатные и студии (64%), 25% — двухкомнатные, 10% — трехкомнатные и только 1% — четырех- и более комнатные. Среди застройщиков лидерами оказались «ДИСКУС плюс» (224 тыс. кв. м), ПСК «Сибирь» (114 тыс. кв. м) и «ВИРА-Строй» (94,8 тыс. кв. м) (см. таблицу 1).

Если не учитывать объемы ввода индивидуального жилья, то в 2015 году общее количество построенных квадратных метров в Новосибирске оказалось на 26,9% больше, чем в рекордном 2014-м. Однако этот рост имеет во многом инерционный характер, который в 2016 году обернется для отрасли жилищного строительства тяжелыми последствиями — убеждены на рынке. Уже сейчас эксперты констатируют значительное перепроизводство.

«В 2014 году было продано на 14 тысяч квартир больше, чем сдано. В тот год застройщиками реализовано порядка 30 тысяч квартир по долевому участию, еще 10 тысяч квартир отдали по бартеру и другим схемам. В 2015 году число квартир, проданных по долевому участию, упало на 35–37%, а перепроизводство составило восемь тысяч квартир, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. — В Новосибирске растет количество замороженных объектов. Только за IV квартал 2015 года этот показатель вырос на 18%, это очень плохой звоночек!» (см. график). 

Менеджер по связям с общественностью агентства недвижимости «Большой Город» Иван Дремов считает, что целесообразнее выделять не проблему перепроизводства, а отсутствие рыночного равновесия. «Многие из своих проектов (в том числе выкуп и аренда земли) строительные компании начали еще в 2014 году, когда спрос позволял застройщикам планировать не только те объемы строительства, но и повышение цен. И ситуация на тот момент была равновесной, но в прошлом году спрос начал «сползать». Бросить начатое строительство застройщики не могут, ведь деньги в него уже вложены. Логичным выходом в этой ситуации видится снижение цен. Однако такой шаг крайне невыгоден застройщикам, так как грозит сделать их бизнес нерентабельным или слишком низкомаржинальным», — говорит Иван Дремов.

Жизнь после госипотеки

В 2015 году ипотечное кредитование, подкрепленное госипотекой, стало одним из основных инструментов поддержки строительной отрасли. Но в 2016 году помощь с этой стороны может ослабнуть. Программа государственного субсидирования ставок по ипотеке будет действовать только до 1 марта 2016 года. От продления этой программы в правительстве могут отказаться, о чем заявил на прошлой неделе заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев. В Минфине сейчас рассматривают некие другие меры поддержки ипотечного кредитования. «Субсидирование ставки продлеваться не будет, но это не означает, что не будет других мер поддержки ипотеки», — заинтриговал высокопоставленный федеральный чиновник. В то же время в Минстрое РФ пояснили, что окончательного решения о завершении действия программы государственного субсидирования ипотеки у правительства пока нет. «В марте планируется подвести итоги действия этой программы, и только тогда будет принято решение, продлевать ее или нет», — прокомментировала пресс-служба ведомства. При этом глава Минстроя РФ Михаил Мень рассчитывает, что «решение по продлению программы будет положительным».

Напомним, что рассчитанная на год программа субсидирования ипотеки была принята правительством в марте прошлого года. На ее реализацию из бюджета выделили 20 млрд руб­лей. Она распространяется на жилье стоимостью не более 8 млн руб­лей в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге и не более 3 млн руб­лей — в других регионах, в том числе и в СФО. Первоначальный взнос должен быть не менее 20%. По этой программе государство компенсирует предполагаемые финансовые потери банкам, а те в свою очередь удерживают годовую ставку по ипотеке не выше 12%.

И хотя от самого негативного сценария рынок жилья в прошлом году спасла госпрограмма субсидирования ипотеки, уберечь этот вид банковского кредитования от падения не удалось. Объемы ипотеки сократились во всех банках, и значительно.

К примеру, объем выданных ипотечных кредитов Банком «Левобережный» в 2015 году составил 2,34 млрд руб­лей, что примерно на 20% меньше, чем годом ранее. «К сожалению, российский рынок ипотечного жилищного кредитования развивается в условиях нестабильной экономики. Так как ипотечное кредитование является практически единственным механизмом, позволяющим решить жилищную проблему людям с умеренными доходами, то растущий уровень безработицы оказывает отрицательное влияние на объем выданных ипотечных кредитов. Однако снижение стоимости квадратного метра жилья несколько улучшает динамику ипотечных сделок, — отмечает начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Дина Павлова. — Резюмируя сказанное, мы не ожидаем резкого роста объемов ипотечных кредитов, но в случае улучшения общеэкономической ситуации можно надеяться, как минимум, на сохранение показателей, достигнутых во II полугодии 2015 года».

В Банке «ВТБ-24» также зафиксировали снижение объемов ипотечного кредитования, причем почти в два раза. Если по итогам 11 месяцев 2014 года количество выданных ипотечных кредитов составляло 8 128 на сумму 13,4 млрд руб­лей, то за аналогичный период 2015 года количество составило 4 660 на сумму 7,2 млрд руб­лей. Как отметили в банке, по итогам 12 месяцев 2015 года показатели изменятся незначительно.

«В 2016 году ипотека продолжит оставаться драйвером среди кредитных продуктов. Продление программы государственного субсидирования ставок по ипотеке позволило бы с большей уверенностью смотреть на перспективы сектора жилищного строительства и ипотеки в 2016 году. В этом случае можно было бы рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20–25%», — говорит управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле.

То, что ипотека останется одним из локомотивов рынка жилой недвижимости и в 2016 году, не вызывает сомнения, но вот что дальше будет происходить с этим банковским продуктом на фоне стагнации и несогласованности во властных кругах по поводу мер поддержки, пока что неясно.

В том случае, если программу субсидирования ипотеки все-таки отменят, банки тут же пересмотрят ипотечные программы в сторону удорожания, ужесточатся требования к первоначальному взносу. Все это ударит по платежеспособному спросу на покупку жилья.

По данным Центрального агентства недвижимости Новосибирска, средняя ставка по ипотечным кредитам в СФО по состоянию на 1 ноября составила 13,82%. Статистика агентства говорит о том, что самые доступные ипотечные кредиты в Сибири предоставляются в Новосибирской области (13,63%), самые дорогие — в Республике Тыва (14,64%).

«На сдерживание ставки в 2015 году повлиял запуск государственной программы субсидирования ставок по ипотеке, — констатирует заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Новосибирске Алена Попова. — В 2016 году размер годовой процентной ставки по ипотечным кредитам во многом будет зависеть от продления действия программы господдержки, а также в целом от экономической ситуации в стране». Дина Павлова также указывает на то, что если в 2016 году программа господдержки отрасли прекратит свое действие, то сдерживание ставки станет возможным только за счет привлечения дешевых долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки.

Сергей Николаев прогнозирует, что в случае отмены госипотеки, при условии, что не будет предложено других эффективных инструментов поддержки рынка жилой недвижимости и не повысится ключевая ставка, стоит ожидать роста годовой процентной ставки по ипотечным кредитам до 14% на вторичное жилье и до 15% — на рынке новостроек. В целом эксперты сходятся на том, что процентная ставка вырастет в среднем на 3–4 пункта.

Также эксперты не исключают в кризис увеличение требуемой банками суммы первоначального взноса по ипотечным кредитам. В условиях падения спроса и снижения цен на жилье банки предпочтут заемщиков с более значительным первоначальным взносом. «Как правило, весомым считается первоначальный взнос в размере 40% и более. Однако в 2015 году по стандартным ипотечным программам минимальный размер первоначального взноса оставался на уровне 20% на первичном рынке и 25% — на вторичном», — констатирует Алена Попова.

В банке «Открытие» минимальный первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры и 20% — от стоимости жилья в объектах, строительство которых финансируется группой «Открытие» и компаниями-партнерами. По сравнению с прошлым годом это требование пока что не изменилось. «В любом случае вероятность получения ипотечного кредита повышается не столько за счет размера первоначального взноса (достаточно располагать суммой от 30% от стоимости приобретаемой недвижимости), сколько за счет достаточной платежеспособности клиента и его положительной кредитной истории», — говорит управляющий филиалом «Муниципальный» банка «Открытие» Сергей Сутормин.

Сбережения вместо дохода

Сложившаяся ситуация на рынке жилой недвижимости значительно сократит и число инвесторов на нем. Покупка квартиры будет рассматриваться уже не как инструмент для получения быстрой прибыли, а как возможность сохранить сбережения. «Спекулятивные сделки с недвижимостью, вероятнее всего, не будут популярны. Доля инвестиций, совершаемых с целью сохранения средств, по моей оценке, будет увеличиваться, — говорит директор по продвижению и рекламе ЗАО «Строитель» Сергей Смоликов. — Недвижимость, возводимая проверенным застройщиком, существенно не нарушающим сроки строительства и реализующим масштабные проекты — это достаточно надежный и ликвидный инструмент сбережений, особенно в период волатильности финансовых рынков».

В свою очередь Иван Дремов считает, что квартиры, купленные с целью инвестирования денег, дальнейшей продажи и получения прибыли, уже практически не приобретаются, этот рынок вырождается. «Инвестирование в недвижимость как средство заработка сейчас крайне спорно. Сохранить деньги — да, но не приумножить. Инвесторы (в недвижимость) как класс впадают в спячку. Говорить о вымирании пока рано: они всегда были, есть и будут».

По данным «Жилфонда», в течение 2016 года цена предложения снизилась на 7,4%. Сейчас на рынке господствуют сделки, в которых в основном действуют потребители, решающие свои жилищные вопросы, инвесторов осталось немного. Причем 83% в структуре всех сделок занимают обменные, когда квартира продается для того, чтобы купить другую.

«В настоящее время на первичном и вторичном рынках недвижимости Новосибирска идет медленное снижение цен предложения — в пределах 0,5–1,0% в месяц. В реальности, сделки проходят на вторичном рынке на 8–15% ниже цен предложения, на рынке новостроек — на 1–5% ниже (на рынке новостроек снижение цен завуалировано скидками)», — отмечает исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов. В свою очередь Сергей Николаев прогнозирует, что падение цен на недвижимость составит в целом по рынку на уровне 4–5%. «При отмене госипотеки вторичка будет падать медленнее первички. Однако такой прогноз будет объективен, если в экономике не случится очередных масштабных потрясений», — уточняет эксперт.

Закон в колеса

Сократят присутствие инвесторов на рынке недвижимости и новые законодательные меры. Одна из них — новый налог на недвижимость, который начал действовать с 1 января 2015 года и начисляется не по инвентаризационной, как до сих пор, а по кадастровой стоимости. При таком принципе расчета стоимость объектов максимально приближена к рыночной цене, соответственно она может меняться в зависимости от состояния экономики и колебания цен на рынке недвижимости, и именно с этой суммы нужно будет платить налог.

Новая оценка учитывает большее количество факторов: от местонахождения и уровня комфорта до расстояния между объектом и транспортной развилкой и других особенностей. При этом новая мера не просто увеличит налоговую нагрузку с объектов недвижимости, а она возрастет в разы. Квитанции с новыми цифрами налога владельцы недвижимости начнут получать уже в 2016 году, но с данными за 2015 год. Чтобы удар по карману собственников был не столь болезненным, повышение налога решили осуществлять постепенно. В 2016 году нужно будет платить только одну пятую от новой суммы налога, но каждый год к ней будет добавляться по 20%. С 2020 года налог придется платить в полном объеме.

Другое нововведение, которое повлияет на инвестиционные настроения на рынке недвижимости, заключается в том, что с 1 января 2016 года квартиру или дом можно будет продать без уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц только по истечении пяти лет после сделки. Ранее «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества» составлял три года. «Прежний трехлетний срок будет действовать только в трех случаях. Во-первых, если недвижимость получена в наследство или по договору дарения от близкого родственника. Во-вторых, если право собственности возникло в результате приватизации. И, в-третьих, если недвижимость досталась по договору пожизненного содержания с иждивением, — поясняет Управляющий партнер юридической фирмы «Ветров и партнеры» Виталий Ветров. По замыслу, нововведение рассчитано на увеличение налоговых поступлений по данному виду налога в соответствующие уровни бюджета. Кроме этого, очевидно, что государство таким способом пытается бороться с занижением стоимости продаваемого имущества и за снижение спекулятивных сделок.

Рынок новостроек: строим больше, чем можем продать

В 2015 году побит очередной рекорд по объему ввода жилья в Новосибирске. Причем взята высота, о которой мечтали еще со времен СССР, — строить по 1 кв. м на каждого жителя страны в год. В списке компаний-лидеров снова оказались игроки из соседних регионов, что указывает на сохранение высокой привлекательности Новосибирска в глазах иногородних застройщиков. И ведь это не столичные компании с внушительными финансами, а представители ближайших регионов — Томской области и Алтайского края. В таблице 1 приведены данные по воду жилья за последние четыре года и рейтинг застройщиков по суммарному вводу за 10 лет.

ТДСК — Томский домостроительный комбинат — признанный лидер строительной отрасли России. Уже на протяжении нескольких лет компания входит в десятку лидеров страны, возводя жилые и коммерческие объекты во многих субъектах федерации. Благодаря ТДСК в 2014–2015 годах и новосибирцы смогли познакомиться с совершенно новой технологией панельного домостроения, которые привнесли на рынок томичи, и сравнить с тем, что предлагает местный рынок.

Барнаульский застройщик «Новосибирский Квартал» изначально вошел на рынок Новосибирска как генеральный подрядчик при строительстве нескольких домов микрорайона «Акатуйский» и сыграл основную роль в достройке этого массива. Сейчас компания реализует крупный проект в Краснообске и возводит малоэтажный микрорайон «Фламинго» в Кировском районе Новосибирска.

Все остальные компании рейтинга — признанные лидеры строительного рынка города и в особом представлении не нуждаются.

Кроме больших объемов по вводу жилья в городе созданы неплохие заделы на будущее. В 2015 году строители приступили к возведению 187 новых домов, что на 35% больше, чем годом ранее. Это значит, на 30% выросло предложение, и застройщики готовы увеличивать его до бесконечности, был бы спрос. Но его сейчас нет. Объем продаж по договорам долевого участия в III квартале 2015 года снизился на 15%, в IV квартале — на 35%. По нашим расчетам, около 20% квартир в уже сданных домах не нашли покупателя.

Если же к существующим проблемам застройщиков добавится отмена государственной поддерж­ки ипотечных кредитов, то предложение превысит спрос на 30–40%. В то же время, мы видим, что на стагнирующем рынке даже ипотека по 12% годовых оказывается менее выгодной, чем аренда жилья и накопления на депозите Сбербанка. На справедливость оценки указывает снижение в прошлом году общего количества ипотечных кредитов в Новосибирске на 29% — до 27 тысяч. Следствием этой тенденции может стать рост количества замороженных строек и увеличение числа обманутых дольщиков. Первые звоночки уже есть. Из 542 строящихся домов заморожены 65. И хотя это в два раза меньше, чем было в 2010 году, дольщикам от этого не легче.

Учитывая, что большинство лидеров новосибирского строительного рынка пережили не один кризис, есть большая уверенность в том, что и в этот раз они сумеют вовремя сориентироваться по количеству строек, площади квартир и категории жилья. Хотя без потерь не обойтись.

Сергей Николаев, независимый аналитик

Динамика ввода жилья в Новосибирске
Динамика соотношения ввода жилья и продаж квартир
Динамика замороженных строек
«Эксперт Сибирь» №4-6 (469)



    Реклама



    Реклама